Ипотечный калькулятор помогает заранее понять, потянет ли семейный бюджет кредит на жильё. По стоимости объекта, первоначальному взносу, ставке и сроку он показывает, сколько придётся платить каждый месяц и во сколько обойдётся кредит за все годы. Ниже разобраны две распространённые схемы погашения и приведены примеры расчёта.
Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, который банк выдаёт под залог самого объекта. Сумма кредита равна стоимости жилья за вычетом первоначального взноса.
Аннуитетный платёж одинаков весь срок: удобно планировать бюджет, но в начале кредита почти вся сумма уходит на проценты. Дифференцированный платёж состоит из равной части долга и процентов на остаток, поэтому он плавно уменьшается от месяца к месяцу.
Месячная ставка берётся как годовая, делённая на 12 и на 100. Число платежей равно сроку в месяцах. Формула связывает три величины: сумму кредита, месячную ставку и количество периодов, а результат — это постоянный платёж, который гасит долг полностью к концу срока.
Основной долг здесь делится на равные доли, а проценты начисляются на текущий остаток. Первый платёж получается самым крупным, последний — минимальным. Переплата по процентам ниже, чем при аннуитете, потому что долг уменьшается быстрее. Калькулятор показывает наибольший платёж, к которому нужно быть готовым в начале срока.
Пример 1. Квартира за 5 000 000 ₽, взнос 1 000 000 ₽, ставка 12% годовых, срок 20 лет (240 месяцев). Кредит равен 4 000 000 ₽. Аннуитетный платёж составит около 44 043 ₽, переплата — около 6 570 427 ₽. По дифференцированной схеме первый платёж — около 56 667 ₽, переплата — 4 820 000 ₽.
Пример 2. При том же кредите 4 000 000 ₽, ставке 10% и сроке 10 лет платёж по аннуитету — около 52 860 ₽, а переплата снижается до 2 343 235 ₽: короткий срок заметно экономит проценты.
Сравнение схем при кредите 4 000 000 ₽ на 20 лет
| Схема | Ставка | Платёж | Переплата |
|---|---|---|---|
| Аннуитет | 12% | 44 043 ₽ | 6 570 427 ₽ |
| Дифференцированный | 12% | 56 667 ₽ в первый месяц | 4 820 000 ₽ |
| Аннуитет, срок 10 лет | 10% | 52 860 ₽ | 2 343 235 ₽ |
Сумма кредита, процентная ставка, срок и схема погашения. Чем больше срок, тем ниже платёж, но выше общая переплата по процентам.
По общей сумме процентов выгоднее дифференцированные платежи. Аннуитет удобнее для планирования, потому что платёж не меняется.
Он уменьшает сумму кредита и риск банка, поэтому ставка часто ниже. Чем крупнее взнос, тем меньше долг и начисленные проценты.
Калькулятор считает базовый график без досрочных платежей. Досрочное погашение уменьшает остаток долга и будущие проценты, поэтому переплата будет ниже.