Калькулятор ипотеки с досрочным погашением показывает, как лишние взносы меняют график кредита. Сначала он считает обычный аннуитетный платёж и переплату, а затем — насколько короче станет срок, если каждый месяц вносить больше.
Аннуитет — схема, при которой заёмщик платит банку одинаковую сумму каждый месяц. Внутри неё проценты начисляют на текущий остаток долга, а всё остальное уходит на его погашение. Чем меньше остаток, тем меньше процентов набегает в следующем месяце.
Досрочный платёж полностью идёт в тело кредита. Если продолжать платить прежнюю сумму, срок сокращается; если пересчитать платёж в меньшую сторону, уменьшается ежемесячная нагрузка. Первая стратегия почти всегда выгоднее: проценты начисляются меньше месяцев.
Пример 1. Кредит 3 000 000 ₽ под 12% на 180 месяцев. Месячная ставка 0,01, поэтому платёж равен 3 000 000 × 0,01 ÷ (1 − 1,01⁻¹⁸⁰) ≈ 36 005 ₽, а переплата за весь срок — около 3 480 908 ₽.
Пример 2. Ипотека 4 000 000 ₽ под 10% на 240 месяцев с доплатой 5000 ₽ в месяц. Новый срок сокращается примерно до 174 месяцев, а экономия на процентах превышает 1,6 млн ₽.
Что даёт дополнительный платёж (пример: 4 000 000 ₽, 10%, 240 мес.)
| Доплата в месяц | Срок | Переплата |
|---|---|---|
| 0 ₽ | 240 мес | ≈ 5 264 000 ₽ |
| 5 000 ₽ | ≈ 174 мес | ≈ 3 596 000 ₽ |
| 10 000 ₽ | ≈ 137 мес | ≈ 2 770 000 ₽ |
При равной сумме досрочки сокращение срока выгоднее: долг живёт меньше, и банк успевает начислить меньше процентов. Уменьшение платежа выбирают, когда важна свобода в ежемесячном бюджете.
Полностью в основной долг. Проценты за текущий месяц уже начислены, поэтому досрочка уменьшает остаток, на который будут начисляться проценты дальше.
Банки учитывают фактическое число дней в месяце, даты платежей и возможные комиссии. Формула даёт близкую оценку без этих деталей.
Да. Крупный разовый взнос и регулярная доплата складываются: каждое поступление уменьшает остаток и пересчитывает график. Для оценки эффекта удобно считать регулярную доплату по формуле.